По итогам 2025 года рынок складской недвижимости Краснодарского края демонстрирует чрезвычайно высокую активность, характеризующуюся заметным ускорением ввода новых площадей. Этот рост предложения, однако, не успевает за стремительно растущим спросом, что приводит к парадоксальной ситуации – сокращению уровня вакантности до беспрецедентно низких показателей. Краснодарский край уверенно закрепляет за собой статус одного из ключевых логистических узлов страны, привлекая значительные инвестиции и становясь ареной для реализации масштабных проектов.
2025 год ознаменовался значительным наращиванием темпов строительства и ввода в эксплуатацию современных складских комплексов. Девелоперы, вдохновленные высоким спросом и благоприятным инвестиционным климатом, активизировали свою деятельность. Общий объем нового предложения, по предварительным оценкам, существенно превысил показатели предыдущих лет. Этот ввод включает как крупные распределительные центры для федеральных ритейлеров и e-commerce игроков, так и мультитемпературные склады для агропромышленного комплекса, а также объекты класса А для 3PL-операторов.
Ключевыми факторами, стимулирующими активное строительство, являются:
• Накопленный дефицит: В предыдущие годы темпы ввода новых площадей отставали от темпов роста экономики региона и перестройки логистических цепочек.
• Переориентация грузопотоков: Укрепление южного логистического коридора, активизация внешнеэкономической деятельности через Черноморские порты, а также рост внутреннего потребления в южных регионах России.
• Развитие e-commerce: Бурный рост сектора электронной коммерции требует постоянного расширения инфраструктуры "последней мили" и региональных сортировочных центров.
Несмотря на значительное увеличение объемов нового строительства, уровень вакантности по итогам третьего квартала 2025 года сократился до шокирующих 1,2%. Это разительно отличается от показателя в 3,5% годом ранее, свидетельствуя о беспрецедентно высокой степени заполняемости объектов и остром дефиците качественных складских площадей. Фактически, такая низкая вакантность означает практически полное отсутствие свободных предложений на рынке, вынуждая потенциальных арендаторов либо активно участвовать в проектах, либо заключать предварительные договоры аренды задолго до завершения строительства.
Причины столь низкого уровня вакантности многообразны:
• Интенсивный спрос: Потребности логистических операторов, торговых сетей, производственных компаний и онлайн-ритейлеров значительно опережают даже ускоренные темпы ввода.
• Структурный спрос: Компании активно модернизируют свои логистические системы, отказываясь от устаревших складов в пользу современных высокотехнологичных объектов класса А, что дополнительно "вымывает" качественное предложение.
• Специфика региона: Краснодарский край является крупным сельскохозяйственным регионом, что генерирует дополнительный спрос на специализированные склады для хранения, переработки и дистрибуции продукции.
Запрашиваемые ставки аренды на проекты формата класса А по итогам 2025 года находятся в пределах 10–11 тыс. руб. за кв. м в год. Этот показатель демонстрирует умеренный рост по сравнению с 2024 годом, что является логичным следствием высокого спроса, низкого уровня вакантности и возрастающих затрат на строительство.
Проекты BTS класса А представляют собой наиболее высокотехнологичные и функциональные объекты на рынке, предлагающие арендаторам индивидуально разработанные решения:
• Высокие потолки и полы с высокой нагрузкой: Оптимизация вертикального хранения и использования тяжелой техники.
• Современные системы безопасности и пожаротушения: Соответствие высоким стандартам.
• Температурный режим: Возможность поддержания различных температурных условий, критично для многих отраслей.
• Развитая инфраструктура: Удобные подъездные пути, широкие зоны для маневрирования транспорта, наличие офисных помещений.
Умеренный рост ставок свидетельствует о сбалансированном подходе девелоперов и арендаторов. С одной стороны, дефицит позволяет диктовать более высокие цены. С другой – существует определенный потолок платежеспособности компаний, что сдерживает резкий скачок. Однако тенденция к постепенному увеличению ставок, вероятно, сохранится и в ближайшем будущем.
Как справедливо отметил Партнер NF Group Константин Фомиченко, Краснодарский край сохраняет и даже усиливает роль одного из ключевых логистических узлов страны. Это обусловлено рядом стратегических преимуществ:
• Географическое положение: Выход к Черному морю, наличие крупнейшего в России порта Новороссийск, близость к Южному федеральному округу и Северо-Кавказскому федеральному округу, а также к основным транспортным коридорам, связывающим Россию с Закавказьем, Ближним Востоком и Азией.
• Развитая транспортная инфраструктура: Федеральные трассы, железнодорожные магистрали, международные аэропорты (Краснодар, Сочи), обеспечивающие высокую транспортную доступность и мультимодальные перевозки.
• Экономический потенциал: Крупнейший агропромышленный регион, активно развивающийся туризм и рекреация, растущее промышленное производство, создающие стабильный внутренний спрос на логистические услуги.
• Потребительский рынок: Значительное население региона, а также сезонный приток туристов обеспечивают масштабный потребительский рынок, требующий эффективной дистрибуции товаров.
• Перестройка логистики: В условиях изменения глобальных и внутрироссийских логистических маршрутов, южное направление приобрело особую значимость, увеличивая транзитный и распределительный потенциал края.
Рынок складской недвижимости Краснодарского края по итогам 2025 года демонстрирует мощный потенциал, но сталкивается и с определенными вызовами.
• Вызов дефицита: Сохранение крайне низкой вакантности будет стимулировать дальнейшее развитие, но также может привести к "перегреву" и удорожанию проектов, если предложение не сможет достаточно быстро приблизиться к спросу.
• Земельные ресурсы: Ограниченность доступных и подходящих земельных участков для масштабного складского строительства вблизи ключевых транспортных магистралей и населенных пунктов.
• Инвестиционный интерес: Привлекательность рынка для российских и иностранных инвесторов остается высокой, что способствует притоку капитала в проекты по развитию логистической инфраструктуры.
• Технологическое развитие: Тренд на автоматизацию, роботизацию и цифровизацию складских операций будет продолжаться, требуя от девелоперов создания максимально технологичных и эффективных объектов.
• Экологичность: Растущее внимание к "зеленому" строительству и энергоэффективности станет важным фактором при проектировании новых комплексов.
Рынок складской недвижимости Краснодарского края по итогам 2025 года характеризуется бурным развитием, высоким инвестиционным потенциалом и стратегическим значением для экономики страны. Несмотря на стремительный рост предложения, устойчиво низкий уровень вакантности и умеренно растущие арендные ставки свидетельствуют о глубоком и неудовлетворенном спросе, что гарантирует дальнейшую активность и развитие в ближайшие годы.
